La formation abordée traite de la fiscalité des revenus locatifs à l'impôt des personnes physiques en Belgique. Elle examine les différentes catégories de location et leurs implications fiscales, notamment la distinction entre la location à usage privé et d'autres types de locations. Le but est d’expliquer comment sont calculés les revenus imposables, en tenant compte du revenu cadastral et des loyers réellement perçus, et de fournir des conseils sur les meilleures pratiques à adopter pour optimiser la fiscalité. La formation est structurée en trois modules, couvrant les locations pour les personnes physiques, des cas particuliers de locations, et enfin les spécificités des locations Airbnb.
La première partie de la formation se concentre sur la location à une personne physique qui affecte le bien à usage privé. Dans ce cas, la base imposable est le revenu cadastral indexé et majoré de 40 %, un système favorable car le revenu cadastral est généralement bas, basé sur des valeurs locatives anciennes. Dans les autres types de location, comme celles à usage de bureaux ou lorsque le locataire utilise partiellement le bien pour une activité professionnelle, l’imposition se fait sur les loyers réellement perçus, diminués d’un forfait de 40 %. Cependant, ce forfait est limité à deux tiers du revenu cadastral revalorisé, ce qui réduit la déduction possible. Le revenu cadastral reste important, car il fixe le seuil minimum de taxation, empêchant toute base imposable inférieure au revenu cadastral majoré.
Ensuite, le séminaire explore des types de location spécifiques, comme les immeubles à usage mixte, où le bien est à la fois affecté à un usage privé et professionnel. La fiscalité de ces immeubles dépend de la distinction entre les deux usages, et il est crucial d’avoir un bail enregistré qui différencie clairement les deux parties. La formation aborde également la location meublée, qui nécessite de séparer la partie immobilière de la partie mobilière. Les revenus provenant des meubles sont imposés à un taux distinct de 30 %, après déduction d’un forfait de frais de 50 %. Si le contrat de bail ne distingue pas les deux parties, l'administration fiscale considère automatiquement que 40 % du loyer correspond aux meubles, une proportion qui peut être défavorable pour le propriétaire. Il est donc conseillé de fixer un montant pour les meubles dans le contrat de bail, basé sur leur valeur de réinvestissement.
La troisième partie se concentre sur les locations de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb. Une distinction est faite entre une activité professionnelle et non professionnelle, selon le temps et les efforts consacrés à la gestion des locations. Une location régulière et soutenue pourrait être requalifiée comme une activité professionnelle, avec des conséquences fiscales lourdes, car elle impliquerait une taxation sur les bénéfices plutôt que sur les revenus locatifs. Les revenus générés par des services supplémentaires, comme le nettoyage ou la mise à disposition de linge, sont également soumis à des taxes distinctes. De plus, à partir de 2022, les locations meublées de moins de trois mois peuvent être soumises à la TVA, surtout si des services comme la réception des hôtes ou la fourniture de petit-déjeuner sont offerts. Il est donc essentiel de comprendre les implications fiscales avant de s'engager dans ce type de location.
Cette formation met en lumière les différents aspects de la fiscalité des revenus locatifs, soulignant l’importance de bien structurer les contrats de location et de respecter les obligations fiscales. Elle fournit des exemples concrets pour aider les propriétaires à naviguer dans un système complexe, tout en maximisant les avantages fiscaux. Il s'agit d'une formation essentielle pour tout propriétaire ou investisseur immobilier souhaitant optimiser ses revenus locatifs tout en restant conforme à la législation en vigueur.