Cette formation aborde la thématique du démembrement de propriété en société, un outil fiscal fréquemment utilisé pour optimiser les acquisitions et la détention immobilière. Le démembrement consiste à séparer les droits de propriété entre l'usufruit, généralement détenu par une société, et la nue-propriété, souvent acquise par un dirigeant d'entreprise. Cette stratégie permet de bénéficier d'avantages fiscaux tout au long de la période d'usufruit, tout en garantissant la pleine propriété du bien à terme pour le dirigeant. La formation se divise en deux grandes parties, expliquant d’abord la technique du démembrement puis la valorisation de l’usufruit.
La première partie traite de la technique de démembrement, en précisant que l'usufruit est un droit d’usage limité dans le temps, tandis que la nue-propriété permet de posséder le bien sans en percevoir les revenus. Ce schéma est particulièrement intéressant pour les sociétés, car il leur permet d’amortir les coûts de l’usufruit et de déduire les frais afférents de leurs bénéfices imposables. L'exemple d'un dirigeant achetant la nue-propriété tandis que sa société acquiert l'usufruit pendant une période donnée illustre parfaitement cette dynamique.
La seconde partie explore la valorisation adéquate de l'usufruit. Il est essentiel de procéder à une évaluation correcte, car une mauvaise valorisation peut entraîner des ajustements fiscaux indésirables. La méthode basée sur la valeur locative nette permet de calculer la valeur de l’usufruit en prenant en compte les revenus générés par la location du bien, actualisés en fonction d’un taux économique. La formation aborde aussi les risques liés à une survalorisation de l'usufruit, qui pourrait être requalifiée par l’administration fiscale en avantage professionnel pour le dirigeant, entraînant des taxes supplémentaires.
Enfin, un point clé concerne la répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Les frais d’entretien courants incombent à l’usufruitier, tandis que les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire. Une gestion claire de ces obligations est cruciale pour éviter des sanctions fiscales. La théorie de la rémunération est également expliquée, démontrant que les frais supportés par la société peuvent être justifiés lorsqu’ils rémunèrent indirectement le dirigeant, ce qui permet de les déduire.
cette formation montre que le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour optimiser les acquisitions immobilières. Cependant, elle nécessite une attention rigoureuse à la valorisation et à la répartition des charges pour éviter tout risque fiscal. Ce séminaire est donc essentiel pour quiconque souhaite comprendre et exploiter cette technique en toute sécurité fiscale.