Cette formation porte sur la fiscalité immobilière professionnelle en Belgique, plus spécifiquement sur le traitement fiscal des activités immobilières exercées à titre professionnel pour les personnes physiques. Elle aborde la manière dont l'administration fiscale qualifie une activité immobilière de professionnelle, ainsi que les conséquences fiscales de cette qualification en termes de revenus, de frais déductibles, de cotisations sociales et de plus-values. La formation est structurée en quatre modules qui traitent de la qualification d’une activité immobilière professionnelle, du traitement fiscal des revenus, de la taxation des plus-values, et des plus-values de cessation.
Tout d’abord, il est expliqué que l’administration fiscale considère une activité immobilière comme professionnelle lorsque l'organisation des opérations est régulière et systématique, et qu'elle est orientée vers la réalisation de profits. Cette distinction est importante car elle fait basculer les revenus issus de l'immobilier dans la catégorie des revenus professionnels plutôt que des revenus immobiliers traditionnels. Le cadre légal est régi par les articles du code des impôts sur les revenus qui traitent des bénéfices professionnels.
Ensuite, les revenus tirés d’une activité immobilière professionnelle sont taxés selon les règles des revenus professionnels. Cela signifie que les loyers perçus et les plus-values réalisées sont imposés selon les taux progressifs de l'impôt des personnes physiques, qui peuvent atteindre jusqu'à 50 %, en plus des additionnels communaux. Les frais liés à l'acquisition et à la gestion des biens, tels que les frais de notaire, de gestion locative ou encore les intérêts d’emprunt, sont quant à eux déductibles du revenu brut. Les amortissements des biens permettent également de réduire la base imposable sur plusieurs années.
La formation détaille ensuite la taxation des plus-values immobilières. Les plus-values réalisées dans les cinq ans suivant l'acquisition sont soumises aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques, tandis que celles réalisées après cinq ans sont imposées à un taux fixe de 16,5 %. Il est possible de bénéficier d’une taxation étalée si le produit de la vente est réinvesti dans un nouvel actif affecté à l’activité professionnelle. Ce mécanisme permet de répartir l’imposition de la plus-value sur plusieurs années, ce qui atténue l’impact fiscal immédiat.
Enfin, les plus-values de cessation, réalisées lors de la cessation définitive d’une activité professionnelle, font également l’objet d’un traitement particulier. Certaines peuvent être exonérées si l’activité est reprise par des héritiers en ligne directe ou par un conjoint, tandis que d’autres sont imposées à un taux réduit de 10 % si la cessation intervient à partir de 60 ans, en cas de décès, ou en raison de circonstances forcées comme une expropriation ou un sinistre.
Cette formation permet de mieux comprendre les implications fiscales des activités immobilières professionnelles en Belgique et de découvrir les stratégies permettant d’optimiser la fiscalité immobilière. Elle est particulièrement utile pour les personnes qui souhaitent structurer leur patrimoine immobilier tout en maîtrisant leur charge fiscale.